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城鄉(xiāng)建設是地方經濟核心所在，民生重心所依，政府傾心所系，也是補短板、擴內需、增投資、促消費，建設強大國內市場的重要領域。而各級政府在城鄉(xiāng)建設領域都普遍面臨著兩大問題：一是短期痛點問題——建設資金；二是長期難點問題——產業(yè)落地。

建設資金痛點：政府投資要求、財政預算限制、土地財政困難、隱性債務風險、啟動資金缺口、融資難度加大等

產業(yè)落地難點：規(guī)劃多落地難、筑巢易引鳳難、政策多招商難、產業(yè)有配套難、同質多特色難、規(guī)模有效益難；

本課程是基于講師本人作為建筑央企的總經濟師、產融專家，長期服務于地方政府片區(qū)開發(fā)、城市更新和鄉(xiāng)村振興等城鄉(xiāng)建設項目，獨創(chuàng)的產融建一體化模式，在國土空間規(guī)劃+資源統(tǒng)籌規(guī)劃的“一張藍圖”指引下，產業(yè)、金融、建設“三位一體”，從理念、方向和具體操作解決城鄉(xiāng)建設上痛點難點問題，提供集成創(chuàng)新服務。

● 重塑城鄉(xiāng)建設發(fā)展理念，理解產融建一體化模式架構

● 掌握資源統(tǒng)籌規(guī)劃的核心要義和路徑方法

● 掌握產業(yè)、金融、建設三位一體的操作方法

● 掌握產業(yè)招商運營的新模式、新發(fā)展

● 掌握城投轉型融資的具體方向、實施路徑和融資工具

● 掌握產融建一體化在新區(qū)開發(fā)、城市更新和鄉(xiāng)村振興中的應用

● 通過現場城鄉(xiāng)建設項目拆解研討，掌握產融建一體化具體實戰(zhàn)

第一講：城鄉(xiāng)建設的痛點難點問題

一、城鄉(xiāng)建設的重要性

1. 城鄉(xiāng)建設發(fā)展的歷史沿革

2. 城鄉(xiāng)建設在經濟發(fā)展中的重要作用

3. 城鄉(xiāng)建設的長期性、戰(zhàn)略性

二、城鄉(xiāng)建設的效益評價

1. 社會效益：公益性、民生性、普惠性

2. 經濟效益：經濟性、促進性、發(fā)展性

3. 潛在效益：時效性、長遠性、戰(zhàn)略性

三、城鄉(xiāng)建設的痛點難點問題

1. 城鄉(xiāng)建設的政府責任

2. 城鄉(xiāng)建設建設資金的痛點問題

1）政府投資法規(guī)的限制

2）政府財政預算的約束

3）政府隱性債務風險

4）土地財政的困境

案例：河北固安高鐵新城

3. 城鄉(xiāng)建設產業(yè)落地的難點問題

1）筑巢易，引鳳難

2）產業(yè)有，配套難

3）同質多，特色難

案例：某高科技開發(fā)區(qū)空置

4）規(guī)模有，效益難

第二講：產融建一體化模式的構建

一、創(chuàng)建背景：供給側改革+央企模式創(chuàng)新

1. 供給側改革的提出

2. 央企模式創(chuàng)新的契機

3. 產融建一體化模式的提出

二、一體化模式的總體框架

1. 原則基礎：政府領導+平臺主導+市場引導

2. 總體架構：1+3+N（一張藍圖，三位一體，N個項目）

3. 整合資源：產融建資源的集成創(chuàng)新

三、一體化模式的內在邏輯

1. “一張藍圖”的統(tǒng)籌引領

2. “三位一體”的專業(yè)支撐

3. “N個項目”的具體落地

第三講：產融建一體化模式的服務內容

一、服務內容

1. 從三個視角看產融建一體化

1）從建設方（業(yè)主方）看產融建一體化

2）從實施方（供給側）看產融建一體化

3）從應用方（需求側）看產融建一體化

2. 產融建一體化的四大核心服務內容

1）資源統(tǒng)籌規(guī)劃（畫藍圖）

2）產業(yè)招商運營（引產業(yè)）

3）城投轉型融資（搭平臺）

4）建設項目施工（干工程）

二、資源統(tǒng)籌規(guī)劃

典型案例：浙江湖州人才大廈項目

1. 一張藍圖的底圖：多規(guī)合一的國土空間規(guī)劃

2. 一張藍圖的生機：產業(yè)規(guī)劃、布局、發(fā)展與空間規(guī)劃

3. 一張藍圖的實現：資源、資產、資金的統(tǒng)籌規(guī)劃

三、產業(yè)招商運營

典型案例：中國融通晉安產業(yè)園項目

1. 產業(yè)招商運營的內涵和3.0發(fā)展

1）具體內容界定：政府、招商、物業(yè)、企服、人才

2）主體的變遷：政府、城投、專業(yè)機構

3）模式的發(fā)展：1.0招租、2.0保姆、3.0孵化

2. 產業(yè)招商運營渠道的多元化

1）產業(yè)規(guī)劃、產業(yè)分析研究機構等

2）產業(yè)技術研發(fā)、大學院所、專家學者等

3）產業(yè)運營機構和產業(yè)投資機構

4）產業(yè)聯(lián)盟、商會、協(xié)會、鄉(xiāng)賢、網紅等

5）AI、大數據分析、數據挖掘匹配等

3. 產業(yè)招商運營模式的創(chuàng)新性

1）產投聯(lián)動，資本招商

2）專業(yè)機構，對賭招商

3）龍頭牽引，本地孵化

4）智服園區(qū)，數字賦能

5）飛地招商，共享成果

四、城投轉型融資

典型案例：浙江金華婺城城投集團轉型

1. 城投在城鄉(xiāng)建設中的重要性

1）城投是承載城鄉(xiāng)建設發(fā)展的重要平臺

2）城投雙重職能定位、歷史成就與現實困境

3）城投的市場化轉型勢在必行

2. 城投轉型的五大方向

1）城市綜合服務：城市管家婆

2）產業(yè)新城運營：新城包租公

3）國資控股集團：國企大股東

4）創(chuàng)投孵化機構：企業(yè)孵化器

5）金融控股平臺：城市金融家

3. 城投轉型的六大步驟

1）定位：選好轉型方向

2）化債：舒解存量債務壓力

3）整合：重組平臺優(yōu)化資產

4）治理：完善結構和政企權責

5）擴融：多渠道多手段擴展融資

6）增效：做強主業(yè)，提升業(yè)績

4. 城投融資工具的創(chuàng)新

1）股權融資：子公司、資產、混改……

2）債權融資：公司債、城投債、定融、基金債……

3）收益權融資：Reits、供應鏈ABS、保理業(yè)務……

4）其它融資：融資租賃、海外債、AMC……

五、建設項目施工

典型案例：杭州菜鳥集散中心項目

1. 建筑行業(yè)的發(fā)展現狀

1）建筑央企

2）地方建筑國企

3）民營建筑企業(yè)

2. 項目施工的主要模式

1）EPC施工總承包和工程總承包

2）F+EPC+O模式的組合變化

3）投建營（即產融建）一體化

3. 建筑央企在一體化模式中的平臺作用

1）工程施工在城鄉(xiāng)建設項目中的絕對比重

2）建筑央企的舉旗統(tǒng)籌能力

3）建筑央企的金融能力和產業(yè)資源

第四講：產融建一體化模式的應用范圍

一、以產業(yè)導入為重點的新區(qū)開發(fā)

1. 新區(qū)開發(fā)的內容

1）確立實施主體，做好項目策劃

2）確立產業(yè)運營，做好招商孵化

3）統(tǒng)籌各類資金，做好項目預算

4）統(tǒng)籌項目配套，優(yōu)化開發(fā)時序

2. 新區(qū)開發(fā)的產業(yè)定位和產業(yè)布局

1）產業(yè)定位是新區(qū)開發(fā)的重要基礎

2）產業(yè)布局是產業(yè)項目的空間落地

3）引領性產業(yè)項目的前置導入

3. 新區(qū)開發(fā)模式創(chuàng)新

1）ABO模式

案例：北京地鐵四號線項目

2）產業(yè)投資+政府專項債

案例：合肥模式

3）產業(yè)地產模式

案例：招商集團翔安項目

4）代建+出讓+產業(yè)地產綜合模式

案例：西安某新能源汽車產業(yè)園

二、以老舊改造為主體的城市更新

1. 城市更新的內容

1）確定城市更新的定位：基礎類、完善類、提升類

2）運營資源、各方資金、盈利模式的統(tǒng)籌

3）建筑師全程介入式的項目管理

4）改造清單的完善、規(guī)劃和實施

2. 城市更新的產業(yè)運營和服務提升

1）社區(qū)痛點問題調查梳理

——停車位、電梯、活動休閑、養(yǎng)老、超市……

2）社區(qū)服務資源、運營資源的調查梳理

3）綜合運營方和專業(yè)服務提供方的引入

4）政府、社區(qū)、產融資源的合作共贏

3. 城市更新模式創(chuàng)新

1）ABO模式

案例：北京首鋼園城市更新項目

2）共建模式

案例：北京勁松街道更新項目

3）代建+租賃+運營綜合模式

案例：上海新天地項目

三、以五大要求為核心的鄉(xiāng)村振興

1. 鄉(xiāng)村振興的內容

五大振興：產業(yè)、人才、文化、生態(tài)、組織

1）五大要求：產業(yè)、生態(tài)、鄉(xiāng)風、治理、生活

2）統(tǒng)籌集約集體生產、生活、生態(tài)用地

3）項目策劃、規(guī)劃和各類政策性資金支持

2. 鄉(xiāng)村振興的實施主體和產業(yè)導入

1）實施主體：城投平臺及鄉(xiāng)村集體經濟

2）產業(yè)導入：現代特色農業(yè)產業(yè)、加工業(yè)、制造業(yè)等

3）產業(yè)運營：合作化生產、專業(yè)化運營

3. 鄉(xiāng)村振興合作模式

1）股權合作模式：引入龍頭投資，農民資產及經營權入股

案例：浙江嘉興“喜悅農場”項目

2）承包租賃模式：引入產業(yè)及運營，整體承包租賃

案例：陜西省禮泉縣“袁家村”項目

3）綜合模式：整體投資+土地經營權入股+勞務合作+部分承包等

案例：浙江安吉“魯家村”

【城鄉(xiāng)建設項目現場研討和關鍵點的總結思考】

一、現場項目研討（請現場學員提出項目，用一體化模式現場研討）

1. 分組討論，給出開發(fā)模式、平臺、定位、一體化路徑等

2. 現場總結給出項目的一體化模式解決方案

二、城鄉(xiāng)建設一體化模式的關鍵點總結思考

1. 城鄉(xiāng)建設是動態(tài)的，問題和解決問題是永恒的課題

2. 產業(yè)是前提：沒有產業(yè)的發(fā)展就沒有經濟和民生

3. 統(tǒng)籌是核心：產融建一體化或投建營一體化是相通的

4. 發(fā)展是歸依：建鄉(xiāng)建設和一體化的目標都是發(fā)展